LOS PRINCIPALES CONTRATOS. La obligación de garantía (11 de 14)

El vendedor está obligado a entregar la cosa tal y como hayan convenido las partes, por lo que debe garantizar al comprador si la cosa entregada difiere de la cosa convenida, sea porque lleve consigo una posibilidad de evicción o porque se encuentre afectada por un vicio oculto ignorado por el comprador, siendo así considerada la obligación de garantía como una prolongación de la obligación de entrega. Es esta la posición adoptada por el proyecto de ley uniforme sobre la compraventa internacional de objetos corporales mobiliarios.

Fieles a la distinción que efectuaban el derecho romano y el antiguo derecho francés, los redactores del Código Civil separaron de la entrega la garantía, y distinguieron entre la garantía contra la evicción y la garantía contra los vicios ocultos y, según sus términos, “La garantía que el vendedor debe al comprador tiene dos objetos: la posesión pacífica de la cosa vendida; los defectos de esa cosa o los vicios redhibitorios”.

Sobre la garantía contra la evicción, los hermanos Mazeaud explican que los redactores del Código Civil, al reglamentarla, fijaron las reglas legales que se aplican de pleno derecho en ausencia de convenciones en contrario, la garantía llamada de derecho y la garantía de hecho, convenciones susceptibles de modificar la garantía así establecida.

Sobre la garantía de derecho contra la evicción, el Código Civil establece dos formas:

1era. La garantía por el hecho personal, mediante el cual el vendedor está obligado de pleno derecho a garantizar al adquiriente por la evicción que sufra en la totalidad o en parte del objeto vendido y por los supuestos gravámenes sobre ese objeto no declarado al vender.

El vendedor no debe hacer sufrir la evicción a un subadquiriente ni permitir que la sufra, pudiendo ser demandado, y está obligado a abstenerse de todo acto que atente contra la posesión pacífica de que debe gozar el comprador: la posesión, la propiedad y la tenencia. Esta garantía es indivisible y cada uno de los hederos del vendedor está obligado por la totalidad de la garantía debida por su causante.

Si la perturbación de hecho o de derecho tiene por consecuencia una obligación de indemnizar al comprador con una suma de dinero, la misma se divide entre los herederos del vendedor, por ser su objeto divisible.

2da. En cuanto a la garantía del derecho por los terceros, hay que distinguir entre la perturbación de hecho y la de traslación de derecho:

· Si la perturbación que le cause un tercero al comprador es solamente de hecho, el vendedor no tiene que intervenir por ser totalmente ajeno a ella.

· Cuando la perturbación causada por un tercero sea de derecho, el vendedor, dentro de ciertas condiciones, debe la garantía ya que, por una obligación positiva, está sujeto a asumir la defensa del comprador ante los tribunales y procurar que se rechace la pretensión formulada por el tercero.

La obligación de la garantía por el derecho por los terceros es indivisible por su naturaleza, ya que no es posible asegurar en parte una defensa judicial: se defiende al comprador o no se defiende, por lo que uno de los herederos del vendedor no podría pretender limitar su intervención a la pretensión del tercero sobre una parte indivisa de la cosa vendida. Ahora bien: si el tercero triunfa, la obligación que pesa sobre el vendedor o sus herederos de indemnizar al comprador es divisible en razón de su objeto.

Para que la perturbación de derecho causada al comprador por un tercero ponga en juego la garantía del vendedor, se exigen tres requisitos:

· La reclamación del tercero.

· La ignorancia del comprador.

· La imputabilidad de la perturbación.

Para que el vendedor deba garantía, es necesario que el tercero intente contra el comprador una acción judicial y, mientras no se haya pronunciado una condena firme, el comprador no ha sufrido la evicción siendo la amenaza de evicción que resulte de una acción judicial lo bastante

grave como para poner en juego la garantía debida por el vendedor. Sin embargo, existe una excepción a esta necesidad, y es si el comprador se adelanta y demanda al tercero.

Cuando el comprador, antes de cualquier acción judicial intentada en su contra tiene justa causa para temer que será perturbado por una acción, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho que cese la perturbación, si no prefiere éste dar fianza.

El vendedor solo debe garantía si el comprador era de buena fe en el momento del cambio de los consentimientos, es decir, si ignoraba que iba a correr el riesgo de evicción. Si el comprador ha comprado con conocimiento de causa ha aceptado ese riesgo, concluyendo un contrato aleatorio, acción que no le concede derecho alguno contra el vendedor. La buena fe por ignorancia del comprador se presume hasta prueba en contrario, pero debe ser legítima para que el vendedor sea deudor de garantía.

El vendedor solo debe garantía si la perturbación de derecho le es imputable. Si el incumplimiento proviene de una causa ajena a él, no podrá responder de ella. Tal es el caso cuando la perturbación de derecho causada al comprador por un tercero es la consecuencia de una culpa cometida por el comprador. Ejemplo: si ha descuidado interrumpir la usurpación comenzada por un tercero o si es el resultado de la fuerza mayor.

La causa de la evicción puede surgir posterior a la compraventa, como cuando el vendedor ha vendido a dos compradores sucesivos el mismo inmueble. Si el segundo comprador es el primero en publicar su adquisición, el vendedor le debe garantía al primer comprador, quien ha sufrido la evicción.

El comprador demandado judicialmente por un tercero puede acudir en demanda de garantía del vendedor, es la garantía incidental, al tiempo que pone al tercero una excepción dilatoria de garantía que lo obliga a suspender su acción durante el tiempo necesario para la intervención del vendedor, ocupando así el vendedor el lugar del comprador en el juicio.

Mediante la garantía principal, el comprador puede defenderse por sí mismo contra el tercero y aguardar la solución del proceso y, si es condenado definitivamente, demandará al vendedor.

Si el vendedor incumple su obligación de garantía se ve expuesto a sufrir sanciones establecidas por el Código Civil, las cuales favorecen al comprador que ha sufrido la evicción, derechos que solo se conceden al comprador de buena fe. Aquel que haya adquirido con legítima ignorancia el riesgo de evicción concluyendo un contrato aleatorio y puede obtener del vendedor:

· La restitución del precio y el reembolso de los gastos del contrato.

· El pago de los frutos restituidos al tercero.

· El reembolso de los gastos de justicia: costas del juicio entre el tercero y el comprador y costas de la demanda por garantía del comprador contra el vendedor.

· El abono de los daños y perjuicios.

El comprador que haya sufrido la evicción no puede recibir más de lo que haya pagado y el vendedor demandado no puede deber más de lo que haya recibido.

Cuando el comprador fuera de buena fe, es decir, cuando no supiera en el momento de la compraventa que el vendedor no era propietario, tiene derecho de acuerdo al Código Civil a que el vendedor le indemnice. Si se entera a continuación de que el vendedor no era propietario, a partir de ese momento percibe los frutos sabiendo que no es propietario, es decir, de mala fe, entonces debe restituir esos frutos al verdadero propietario. Si ha comprado de buena fe, puede lograr que el vendedor lo indemnice.

El comprador que haya sufrido la evicción no tiene derecho a indemnización si fuera de mala fe en el momento de la compraventa, el vendedor no debe garantía. Cuando la evicción provenga de un acreedor hipotecario, el vendedor deberá pagar al comprador plusvalías, minusvalías e impensas.

En algunos casos, la evicción es solamente parcial y recaerá sobre una parte divisa o indivisa de la cosa vendida: si el comprador que haya sufrido parcialmente la evicción exige la resolución de la compraventa, el tribunal tiene derecho a estimar que la evicción no es lo bastante grave como para justificar la invalidación del contrato, debiendo averiguar si la parte de la cosa por lo que

haya sufrido la evicción el comprador e “de tal consecuencia con relación al todo que el adquiriente no lo habría comprado sin la parte de que es privado por la evicción” y, cuando el tribunal pronuncie la resolución, la situación es la misma que si la evicción hubiera sido total, con la diferencia de que el comprador debe restituir al comprador la parte divisa o indivisa en la cual no haya sufrido evicción.

Si el comprador que haya sufrido parcialmente la evicción no exige la resolución de la compraventa o si el tribunal se la niega, conserva la parte de la cosa de que no le haya privado la evicción y obtiene el reembolso de la parte del precio correspondiente a la parte de la cosa sobre la cual haya recaído la evicción.

El vendedor tiene derecho a la plusvalía adquirida en el día de la evicción. Si el valor ha disminuido el comprador que haya sufrido parcialmente la evicción soporta la minusvalía y tiene derecho a una parte del valor reducido el día de la evicción.

El fundamento de las obligaciones del vendedor se encuentra en las reglas generales de la resolución de un contrato por incumplimiento de una obligación; el vendedor que no ha cumplido con su obligación de garantía por el hecho de los terceros como excepciones generales y no de la nulidad de los contratos.

Sobre la garantía de hecho contra la evicción, los hermanos Mazeaud enumeran y explican

convenciones que modifican la garantía de derecho contra la evicción tales como:

· Convenciones relativas a la garantía por el hecho personal, las cuales contienen cláusulas que aumentan la garantía de derecho por el hecho personal, mediante la cual el vendedor puede consentir en una obligación más amplia que la del derecho común, así como cláusulas que disminuyen el derecho por el hecho personal, la cual resulta nula por la regla “el que debe garantía no puede ejercer la evicción”.

· Convenciones relativas a la garantía por el derecho de los terceros, las cuales contienen cláusulas que aumentan la garantía de derecho por el hecho de los terceros, más onerosas que las previstas por la ley y cláusulas que disminuyen la garantía por hechos de terceros, convalidadas por el Código Civil y cuyo efecto será absoluto con dispensa para el vendedor hasta de la restitución del precio cuando el comprador hubiere “conocido cuando la venta el peligro de la evicción” o “cuando hubiera comprado por su cuenta y riesgo”, siendo tal supuesto la compraventa un contrato aleatorio.

ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ

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